2011年8月10日

九肚悲歌

九肚悲歌

文章日期:08/10/2011 09:42 pm
   
昨天地政署推出九肚山地皮,竟然以底價55億元售出,拍賣時我不在香港,錯過了拍賣過程,當從新聞報導上知道拍賣的結果,我的第一個反應是驚訝,超低價了,不合理;第二個反應是憤怒,又一次讓貪婪的發展商執得寶,完全達不到預期的效果,可悲可嘆。

    毫無疑問,全球近日因美債評級遭降低,引起各地股市大崩圍,香港的財金氣氛非常惡劣,在這個時候地政署仍然如期拍賣豪宅地皮,顯然沒有審時度勢。假如說政府要維持信用,不能出爾反爾,訂定的拍賣日期不好更改,從這點出發,繼續賣地是無可厚非的。
 
55億,拍賣官開出了難以想像的底價,發展商欲拒還迎承了價,一拍即合成交了。開出之價不等於必賣之價,地政署應以未到「保存價格」(preserve price)而拒絕出售或收回。或許有人會質疑,根據合約法的原則,地政署的開價是一個邀約 offer),發展商的承價便是接受(acceptance), 已構成合約,基於尊重合約精神,地政署只能按價出售。我不是律師,不敢肯定這一點。但地政署起碼犯了一些錯誤,其中就是對當前形勢估計不足,一旦售價過低 了,應如何處理?最重要的是「保存價格」訂在甚麼水位,我認為,假如不到「保存價格」就應收回,否則和一般小業主劈價求售有何分別。政府是想通過大量土地 供應,去把瘋狂的樓市降溫,出發點是良善而理智的。土地的供應就如法碼,目的是平衡樓價這個天秤。

    九肚山這幅豪宅土地,面積有24.8萬平方呎,地積比例是4.16倍,換言之可建成樓面面積為103.14萬平方呎。發展商冷手執到一個熱煎堆,只需55億,平均樓面呎價(accommodation value)$5,332,比剛於早前拍賣元朗牛潭尾那幅地平均呎價$6,450還平宜20%。一個是沙田豪宅地段,一個是元朗屋地,拍賣價反差卻如此巨大,我不懂得比較。

    地盤的建築成本是多少呢?即使加上因為附近配套不足需要額外增加的建築費,無論如何,每平方呎$2,500$3,000應該足夠。現時利率低垂,發展商早有套現儲備,可以減少甚至毋須向銀行貸款,利息支出有限,況且在出售樓花時,樓款已經足可償還銀行貸款,因此,整個項目的資金成本不會大多。我的估算,建成豪宅後每呎成本約$9,000,即92億,這和發展商對外說成本約100億是符合的。

    現在讓我替發展商算一算帳,九肚山舊樓現時樓價,每平方呎由$25,000元至$45,000元,平均為$35,000,按此作參考,最保守的估計新樓落成後以每平方呎$30,000一定可以售出,屆時發展商最少套現309億,即大賺217億。難怪發展商的代表在投得土地後掩不住滿面歡笑,說感到有點意外,也有說這回穩賺了。

    我一面看報紙一面在想,這次拍賣土地是為了增加庫房收入?平衡及舒緩高企樓價?向發展商送厚禮?我不懂得評論,讓香港人自己去思量吧。

   
   
凡響 at 08/24/2011 11:24 am comment
想起中、外都有的諺語:“好心辦壞事”、“通往地獄之路,往往由善意鋪成。”對於政府的決策人來說,善意不及高瞻遠矚的判斷力和能力重要。 我以為,與其低價賣給商人屯地,不如用來起廉租屋,解救住間板房的百姓之苦。
锐眼苍鹰 at 08/10/2011 11:53 pm comment
张兄:我们就有这样窝囊的政府!打压楼市,这样出招只是让有充足现金的发展商可以低价屯地,发展商并没有约束将来建成房子一定要便宜出售的啊!贱卖土地既是慷纳税人之慨,也难怪人家说是利益输送或官商勾结。