2017年3月19日

瘋狂失控誰之過


去年十一月,時任財政司長曾俊華宣佈,調高物業買賣印花稅劃一為15%(若買賣時手上沒有物業或者在六個月內換樓可以獲得豁免),以一個800萬元物業為例,它的從價印花稅稅率原為3.75%,即30萬元,新的從價印花稅率為15%,即120萬元,是首置物業稅率的4倍,這個措施對壓抑樓市亢奮、樓價高企力度不謂不小。 

經過以上新一輪壓抑樓市過熱所謂「辣招」,四個月以來樓市是否能夠按照政府的意願而行呢?我認為效果是完全失敗的,甚至可以用「瘋狂失控」四個字來形容現今樓市狀況。 

「辣招」不但沒有作用,反而刺激了樓價的上升。 情況是怎樣?最近幾個月律師樓做得最多的買賣物業手續,是夫妻把「聯權共有」(Joint Tenancy )的物業首先自行轉讓,丈夫或妻子把物業轉讓給另一半,使自己成為在香港沒有物業的首次置業者,如果買入物業,那就只須支付3.75%的印花稅,從而避過了15%這個劃一印花稅,以一個800萬物業為例,稅款足足節省了90萬元。 

這個所謂「辣招」有一個特大漏洞,即使你是首次置業者,若你在同一樓盤以同一張買賣合約,不論你買多少個單位,你所支付的印花稅都不須劃一徵收15%,仍然按照原始規定支付。 所以,幾個月來,大批量集資買入同一樓盤單位,或者用家庭中未買過物業的成員名義連買數個物業大增,這種鑽空子避稅情況,其實當時在立法會議論的時候,有識之士曾經提出?據說當時的財金官員認為計算頗為複雜,而且未必會出現這種情況而不予修改,若果是真的,官員是多麼不負責任啊! 

在新盤市場上,發展商推盤如雨後春筍,一個緊接一個,看到你眼花撩亂。 在促銷手法方面無所不施其極,一個新樓盤明明有一千幾百個單位,硬是分開十數個最多數十個放去市場,透過高額佣金予經紀,進行瘋狂攬客兜售,造成一種虛假熱鬧氣氛,很快就說售罄了,給市場一個錯誤訊息,以為樓盤是如何熱賣,跟著,發展商再提價放出另一批,這個手法不斷循環使用,萬試萬靈。  

早前,一個在奧運站「新」樓盤,十年前我還在那區上班已經看到它落成,原來沒有售罄,最後一幢大廈經過十年空置歲月洗涮,內部設施已然陳舊,發展商花了些錢翻新,再放出市場成為新盤,也是用高額佣金作刺激,終於成功脫手。 最近,有經紀告訴我,馬鞍山有一個全新樓盤,發展商給予地產代理公司佣金是每間80萬元,還是不分物業大小的,譬如說,某個單位售價是800萬元,發展商付出佣金率相等於10%;假如某個單位售價是1000萬元,佣金率相等於8%,而代理本人則可分取其中百分之三十佣金,即24萬元。 試問,在巨額重賞之下,地産代理和從業員怎會不為你賣力?怎會不為你營造虛假熾熱氣氛呢? 

發展商為了促銷餘下單位,提供了一個可笑的貸款方案,地產代理叫做「眼耳口鼻Plan」,貸款成數高達90%之外,年期還可以長達數年,直到你找到真正按揭為止,只要你肯支付較高利息,貸款年期可以更長。 所謂「眼耳口鼻Plan」,它的意思是你願意買樓,不管你有沒有收入,只要有五官輪廓,就可以貸款給你,幫你上車。 從這一點,發展商不看好後市,務求盡快把物業脫手,把風險轉嫁小業主身上,意圖明顯不過了。