瘋狂失控誰之過

去年十一月，時任財政司長曾俊華宣佈，調高物業買賣印花稅劃一為15%（若買賣時手上沒有物業或者在六個月內換樓可以獲得豁免），以一個800萬元物業為例，它的從價印花稅稅率原為3.75%，即30萬元，新的從價印花稅率為15%，即120萬元，是首置物業稅率的4倍，這個措施對壓抑樓市亢奮、樓價高企力度不謂不小。 

經過以上新一輪壓抑樓市過熱所謂「辣招」，四個月以來樓市是否能夠按照政府的意願而行呢？我認為效果是完全失敗的，甚至可以用「瘋狂失控」四個字來形容現今樓市狀況。 

「辣招」不但沒有作用，反而刺激了樓價的上升。 情況是怎樣？最近幾個月律師樓做得最多的買賣物業手續，是夫妻把「聯權共有」（Joint Tenancy )的物業首先自行轉讓，丈夫或妻子把物業轉讓給另一半，使自己成為在香港沒有物業的首次置業者，如果買入物業，那就只須支付3.75%的印花稅，從而避過了15%這個劃一印花稅，以一個800萬物業為例，稅款足足節省了90萬元。 

這個所謂「辣招」有一個特大漏洞，即使你是首次置業者，若你在同一樓盤以同一張買賣合約，不論你買多少個單位，你所支付的印花稅都不須劃一徵收15%，仍然按照原始規定支付。 所以，幾個月來，大批量集資買入同一樓盤單位，或者用家庭中未買過物業的成員名義連買數個物業大增，這種鑽空子避稅情況，其實當時在立法會議論的時候，有識之士曾經提出？據說當時的財金官員認為計算頗為複雜，而且未必會出現這種情況而不予修改，若果是真的，官員是多麼不負責任啊！ 

在新盤市場上，發展商推盤如雨後春筍，一個緊接一個，看到你眼花撩亂。 在促銷手法方面無所不施其極，一個新樓盤明明有一千幾百個單位，硬是分開十數個最多數十個放去市場，透過高額佣金予經紀，進行瘋狂攬客兜售，造成一種虛假熱鬧氣氛，很快就說售罄了，給市場一個錯誤訊息，以為樓盤是如何熱賣，跟著，發展商再提價放出另一批，這個手法不斷循環使用，萬試萬靈。  

早前，一個在奧運站「新」樓盤，十年前我還在那區上班已經看到它落成，原來沒有售罄，最後一幢大廈經過十年空置歲月洗涮，內部設施已然陳舊，發展商花了些錢翻新，再放出市場成為新盤，也是用高額佣金作刺激，終於成功脫手。 最近，有經紀告訴我，馬鞍山有一個全新樓盤，發展商給予地產代理公司佣金是每間80萬元，還是不分物業大小的，譬如說，某個單位售價是800萬元，發展商付出佣金率相等於10%；假如某個單位售價是1000萬元，佣金率相等於8%，而代理本人則可分取其中百分之三十佣金，即24萬元。 試問，在巨額重賞之下，地産代理和從業員怎會不為你賣力？怎會不為你營造虛假熾熱氣氛呢？ 

發展商為了促銷餘下單位，提供了一個可笑的貸款方案，地產代理叫做「眼耳口鼻Plan」，貸款成數高達90%之外，年期還可以長達數年，直到你找到真正按揭為止，只要你肯支付較高利息，貸款年期可以更長。 所謂「眼耳口鼻Plan」，它的意思是你願意買樓，不管你有沒有收入，只要有五官輪廓，就可以貸款給你，幫你上車。 從這一點，發展商不看好後市，務求盡快把物業脫手，把風險轉嫁小業主身上，意圖明顯不過了。