昨天地政署推出九肚山地皮，竟然以底價55億元售出，拍賣時我不在香港，錯過了拍賣過程，當從新聞報導上知道拍賣的結果，我的第一個反應是驚訝，超低價了，不合理；第二個反應是憤怒，又一次讓貪婪的發展商執得寶，完全達不到預期的效果，可悲可嘆。
毫無疑問，全球近日因美債評級遭降低，引起各地股市大崩圍，香港的財金氣氛非常惡劣，在這個時候地政署仍然如期拍賣豪宅地皮，顯然沒有審時度勢。假如說政府要維持信用，不能出爾反爾，訂定的拍賣日期不好更改，從這點出發，繼續賣地是無可厚非的。
55億，拍賣官開出了難以想像的底價，發展商欲拒還迎承了價，一拍即合成交了。開出之價不等於必賣之價，地政署應以未到「保存價格」（preserve price)而拒絕出售或收回。或許有人會質疑，根據合約法的原則，地政署的開價是一個邀約 （offer)，發展商的承價便是接受（acceptance)，
已構成合約，基於尊重合約精神，地政署只能按價出售。我不是律師，不敢肯定這一點。但地政署起碼犯了一些錯誤，其中就是對當前形勢估計不足，一旦售價過低
了，應如何處理？最重要的是「保存價格」訂在甚麼水位，我認為，假如不到「保存價格」就應收回，否則和一般小業主劈價求售有何分別。政府是想通過大量土地
供應，去把瘋狂的樓市降溫，出發點是良善而理智的。土地的供應就如法碼，目的是平衡樓價這個天秤。
九肚山這幅豪宅土地，面積有24.8萬平方呎，地積比例是4.16倍，換言之可建成樓面面積為103.14萬平方呎。發展商冷手執到一個熱煎堆，只需55億，平均樓面呎價（accommodation value)為$5,332，比剛於早前拍賣元朗牛潭尾那幅地平均呎價$6,450還平宜20%。一個是沙田豪宅地段，一個是元朗屋地，拍賣價反差卻如此巨大，我不懂得比較。
地盤的建築成本是多少呢？即使加上因為附近配套不足需要額外增加的建築費，無論如何，每平方呎$2,500至$3,000應該足夠。現時利率低垂，發展商早有套現儲備，可以減少甚至毋須向銀行貸款，利息支出有限，況且在出售樓花時，樓款已經足可償還銀行貸款，因此，整個項目的資金成本不會大多。我的估算，建成豪宅後每呎成本約$9,000，即92億，這和發展商對外說成本約100億是符合的。
現在讓我替發展商算一算帳，九肚山舊樓現時樓價，每平方呎由$25,000元至$45,000元，平均為$35,000，按此作參考，最保守的估計新樓落成後以每平方呎$30,000一定可以售出，屆時發展商最少套現309億，即大賺217億。難怪發展商的代表在投得土地後掩不住滿面歡笑，說感到有點意外，也有說這回穩賺了。
我一面看報紙一面在想，這次拍賣土地是為了增加庫房收入？平衡及舒緩高企樓價？向發展商送厚禮？我不懂得評論，讓香港人自己去思量吧。
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